Neste guia
Para pré-selecionar uma imobiliária em San Bernardino, defina antes se você quer aluguel de temporada, aluguel para morar o ano todo ou compra, porque são mercados diferentes. Depois fique com dois ou três corretores que mostrem o imóvel pessoalmente, passem por escrito preço, comissão e condições e deixem você verificar a matrícula e os serviços antes de pagar o sinal.
Temporada, ano todo ou compra?
- Temporada: a alta temporada vai de dezembro a meados de fevereiro (Wikipedia (abre numa nova aba)). Em janeiro de 2026 as casaquintas (casas de veraneio) eram alugadas por mês de G. 14 a 16 milhões as mais simples até G. 35 a 40 milhões as mais caras, e por fim de semana (sexta a segunda) entre G. 3 e 7 milhões; o preço depende da região, dos quartos, da distância ao centro e da vista para o lago (La Nación, 2026 (abre numa nova aba)). Use essas faixas para desconfiar de ofertas fora do mercado.
- Ano todo: depois da pandemia muita gente de Assunção e arredores construiu ou se mudou para San Bernardino; cresceram os condomínios fechados e chegaram supermercados e delivery (InfoNegocios, 2025 (abre numa nova aba)). Para morar, peça casas feitas para uso permanente, não casas de veraneio.
- Compra: o mesmo boom fez as imobiliárias ampliarem a oferta (InfoNegocios, 2025 (abre numa nova aba)). Compare pelo menos duas avaliações antes de fazer proposta.
O que perguntar à imobiliária
- Quem cobra e quanto: a comissão, quem paga e o que inclui. O Paraguai ainda não tem lei de corretagem imobiliária nem um registro equivalente ao CRECI (InfoNegocios, 2026 (abre numa nova aba)), então vale o que estiver assinado.
- RUC e razão social: imobiliárias que fazem compra e venda são sujeitos obrigados perante a SEPRELAD, o órgão antilavagem (Ferrere (abre numa nova aba)); vão pedir documento e origem do dinheiro. Peça os dados deles e a fatura.
- Visita presencial: não pague sinal por foto. Calcule tempo extra: o semáforo da entrada principal, no cruzamento com a estrada para Altos, forma gargalo até em dias tranquilos (ABC Color, 2025 (abre numa nova aba)).
- Autorização do dono: se a imobiliária não for a proprietária, peça a autorização de venda ou locação.
Água, lago e licenças: o que é próprio de San Bernardino
- Água: em 2022 a ESSAP local atribuía os cortes a canos velhos que se rompem com facilidade e recebia dezenas de pedidos de ligação nova por dia (Última Hora, 2022 (abre numa nova aba)). Pergunte se a casa tem ligação da ESSAP ou poço, e quantos cortes houve no último verão.
- O lago: o MADES, ministério do Ambiente, indicou que a água do lago Ypacaraí não é própria para banho (ABC Color, 2024 (abre numa nova aba)). Casa de frente para o lago vale pela vista, não por praia particular.
- Construir perto da água: o plano de ordenamento do distrito é a Ordenanza 46/2001, existe uma faixa de proteção do lago e obras próximas precisam da Declaração de Impacto Ambiental do MADES (ABC Color, 2025 (abre numa nova aba)). Se for comprar lote na beira do lago para construir, consulte a Prefeitura antes do sinal.
- Loteamentos: a Lei 1909 (abre numa nova aba) exige aprovação municipal prévia, abertura de ruas e drenagem. Peça a resolução de aprovação.
Se for alugar
O Paraguai não tem uma lei específica de locação residencial. Se o contrato não fixa prazo, o Código Civil presume um ano; a garantia costuma ser de um mês e não há teto legal para reajustes (InfoNegocios, 2025 (abre numa nova aba)).
- Deixe por escrito prazo, reajuste, serviços incluídos e o que acontece se sair antes.
- Na temporada, combine horário de entrada e saída, número máximo de pessoas e quem paga a luz do ar-condicionado.
- Fotografe a casa e os medidores na entrada e pague a garantia só com recibo.
Se for comprar: verifique o título
O tabelião (escribano) não pode assinar a transferência sem ter em mãos o certificado de condiciones de dominio do Registro Público. Ele sai em no máximo dez dias, vale trinta, e enquanto vigente não se pode registrar penhora sobre o imóvel (Lei 2903/2006 (abre numa nova aba)). Desde 14 de janeiro de 2026 vigora o Registro Unificado Nacional (Lei 7424/25), que une registro e cadastro e dá a cada imóvel um código único (Ferrere (abre numa nova aba)): confira se esse código consta nos documentos.
Como organizar a busca
- Visite em dias úteis ou fora de temporada: menos trânsito e mais atenção dos corretores.
- Escreva para duas ou três imobiliárias com orçamento, datas e se é temporada ou ano todo; fique com quem responde com fotos recentes, endereço e condições claras.
- Pesquise no mapa do celular "inmobiliaria San Bernardino" e leia avaliações recentes antes de ligar.
- Guarde tudo por escrito no WhatsApp ou e-mail. Se você mora no Brasil, lembre que o contrato e a escritura serão em espanhol: peça uma tradução se precisar.
Perguntas frequentes
Quanto custa alugar uma casa de veraneio em San Bernardino?
Segundo o La Nación (janeiro de 2026), por mês entre G. 14 e 16 milhões as mais simples e G. 35 a 40 milhões as mais caras; o fim de semana, de sexta a segunda, sai entre G. 3 e 7 milhões.
Quando é a alta temporada em San Bernardino?
De dezembro a meados de fevereiro. Para visitar imóveis com calma, prefira dias úteis ou fora de temporada.
Dá para construir na beira do lago Ypacaraí?
Existe uma faixa de proteção do lago, o ordenamento segue a Ordenanza 46/2001 e obras próximas precisam da Declaração de Impacto Ambiental do MADES. Consulte a Prefeitura antes de comprar.
Como verifico o título de um imóvel no Paraguai?
Peça ao tabelião o certificado de condiciones de dominio do Registro Público antes do sinal; vale 30 dias e bloqueia novas penhoras enquanto vigente.
