Inmobiliarias en San Bernardino: cómo preseleccionar

Para preseleccionar una inmobiliaria en San Bernardino, definí primero si buscás alquiler de temporada, alquiler para vivir todo el año o compra, porque son mercados distintos. Después quedate con dos o tres agentes que te muestren la propiedad en persona, te den por escrito precio, comisión y condiciones, y te dejen verificar el título y los servicios antes de señar.

¿Temporada, todo el año o compra?

• Temporada: la temporada alta va de diciembre a mediados de febrero (Wikipedia⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). En enero de 2026 las casaquintas se alquilaban por mes desde G. 14 a 16 millones las más económicas hasta G. 35 a 40 millones las más caras, y por fin de semana (viernes a lunes) entre G. 3 y 7 millones; el precio depende de la zona, las habitaciones, la cercanía al centro y la vista al lago (La Nación, 2026⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Usá esos rangos para detectar ofertas fuera de mercado.
• Todo el año: después de la pandemia mucha gente de Asunción y alrededores construyó o se mudó a San Bernardino; crecieron los barrios cerrados y llegaron supermercados y delivery (InfoNegocios, 2025⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Si vas a vivir, pedí casas pensadas para uso permanente, no casaquintas de verano.
• Compra: el mismo auge hizo que las inmobiliarias ampliaran su oferta (InfoNegocios, 2025⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Compará al menos dos tasaciones antes de ofertar.

Qué preguntarle a la inmobiliaria

• Quién cobra y cuánto: la comisión, quién la paga y qué incluye. En Paraguay todavía no hay una ley de corretaje inmobiliario (InfoNegocios, 2026⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠), así que todo depende de lo que firmes.
• RUC y razón social: las inmobiliarias que se dedican a la compraventa son sujetos obligados ante la SEPRELAD (Ferrere⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠), así que te van a pedir cédula y origen de fondos. Pedí vos también sus datos y la factura.
• Visita presencial: no señes por fotos. Calculá tiempo extra: el semáforo de la entrada principal, en el cruce con la ruta a Altos, arma un cuello de botella incluso en días tranquilos (ABC Color, 2025⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠).
• Autorización del dueño: si la inmobiliaria no es dueña, pedí ver la autorización o el contrato de corretaje.

Agua, lago y permisos: lo propio de San Bernardino

• Agua: en 2022 la ESSAP local atribuía los cortes a caños viejos que se rompen con facilidad y recibía decenas de pedidos de conexión nuevos por día (Última Hora, 2022⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Preguntá si la casa tiene conexión de ESSAP o pozo, y cuántos cortes hubo el último verano.
• El lago: el MADES señaló que el agua del lago Ypacaraí no es apta para bañarse (ABC Color, 2024⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Una «casa con salida al lago» vale por la vista y el paseo, no por la playa privada.
• Construir cerca del agua: el plan de ordenamiento del distrito es la Ordenanza 46/2001, hay una franja de protección del lago y las obras cercanas necesitan la Declaración de Impacto Ambiental del MADES (ABC Color, 2025⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Si comprás un lote costero para construir, consultá en la Municipalidad antes de señar.
• Loteamientos: la Ley 1909⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠ exige aprobación municipal previa, apertura de calles y desagües. Pedí la resolución de aprobación del loteamiento.

Si alquilás

En Paraguay no hay ley especial de alquiler de vivienda. Si el contrato no fija plazo, el Código Civil presume que es por un año; la garantía suele ser de un mes y no hay tope legal para los aumentos (InfoNegocios, 2025⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠).

• Dejá por escrito el plazo, el reajuste, qué servicios entran y qué pasa si te vas antes.
• En alquiler de temporada, aclará el horario de entrada y salida, la cantidad máxima de personas y quién paga la luz del aire acondicionado.
• Sacá fotos del estado de la casa y de los medidores al entrar, y pagá la garantía solo contra recibo.

Si comprás: verificá el título

El escribano no puede firmar una transferencia sin tener a la vista el certificado de condiciones de dominio de los Registros Públicos. Se expide en un máximo de diez días, vale treinta, y mientras está vigente no se pueden inscribir embargos sobre el inmueble (Ley 2903/2006⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠). Desde el 14 de enero de 2026 rige el Registro Unificado Nacional (Ley 7424/25), que une registro y catastro y asigna a cada inmueble un código único (Ferrere⁠⁠ (se abre en una pestaña nueva)⁠): pedí que ese código figure en los papeles.

Cómo organizar la búsqueda

• Visitá entre semana o fuera de temporada: hay menos tránsito y los agentes tienen más tiempo.
• Escribile a dos o tres inmobiliarias con presupuesto, fechas y si es temporada o todo el año; quedate con las que respondan con fotos recientes, dirección y condiciones claras.
• Buscá en el mapa del celular «inmobiliaria San Bernardino» y revisá reseñas recientes antes de llamar.
• Guardá todo por WhatsApp o correo: precios, comisiones y promesas.