En esta guía
Para elegir una inmobiliaria en Pedro Juan Caballero, mandá el mismo pedido por escrito a dos o tres (alquiler o compra, barrio, presupuesto y fecha) y quedate con la que te diga cuánto cobra, quién es el dueño y qué papeles tiene el inmueble antes de pedirte una seña. En una ciudad de frontera seca con Ponta Porã, revisar el título y la ubicación exacta del inmueble pesa más que las fotos.
¿Qué cambia por estar en la frontera?
Pedro Juan Caballero está pegada a Ponta Porã: la Avenida Internacional Doctor Francia marca el límite con Brasil, y la ciudad queda a 452 km de Asunción por la Ruta PY05 (Wikipedia (se abre en una pestaña nueva)). Eso trae dos consecuencias prácticas:
- Toda la zona está dentro de la franja de seguridad fronteriza. La Ley 2532/05 (se abre en una pestaña nueva) declara zona de seguridad la franja de 50 km junto a la frontera y dice que, salvo autorización por decreto del Poder Ejecutivo, los extranjeros de países limítrofes, o las sociedades integradas mayoritariamente por ellos, no pueden ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales. Los escribanos no pueden escriturar esas operaciones y el acto es nulo. Si sos brasileño y te ofrecen una chacra o un campo, consultá con tu escribano antes de señar.
- Mucha gente compra o alquila desde el otro lado. Preguntá si la inmobiliaria atiende en portugués y si te da el contrato en un idioma que entiendas. Lo que firmás en Paraguay se rige por la ley paraguaya.
¿Alquilar cerca de la facultad o del trabajo?
La demanda de alquileres tiene mucho que ver con las universidades. En diciembre de 2024, el presidente de la Cámara de Comercio local dijo a InfoNegocios (se abre en una pestaña nueva) que los estudiantes de medicina habían aumentado en 15.000 y que el 99 % eran brasileños. Si venís a estudiar:
- Decile a la inmobiliaria en qué facultad vas a cursar y pedí opciones que te dejen ir caminando o en un solo trayecto.
- Preguntá si el precio incluye luz, agua, internet y expensas, y cómo se paga cada servicio.
- Pedí un inventario con fotos al entrar; es lo que te protege al devolver la garantía.
En Paraguay no hay una ley especial de alquiler de vivienda. Si el contrato no dice el plazo, el Código Civil presume que es por un año (art. 1881); la garantía suele ser de un mes y no hay tope legal para los aumentos (InfoNegocios, 2025 (se abre en una pestaña nueva)). Por eso, el reajuste tiene que quedar escrito.
El mismo informe cuenta que una cantidad importante de locales del microcentro estaba desocupada. Si buscás un local comercial, tenés margen para negociar y comparar más de una opción.
¿Qué preguntarle a la inmobiliaria antes de visitar?
Mandá las mismas preguntas a cada una y compará las respuestas por escrito:
- Comisión: cuánto es, sobre qué monto, quién la paga y cuándo.
- Autorización: si tiene autorización firmada del dueño para ofrecer y cobrar.
- Papeles: número de finca o padrón y nombre del titular.
- Servicios: si hay agua, luz y calle abierta, o qué falta y quién lo hace.
- Moneda y forma de pago: en qué moneda está el precio y si se acepta transferencia con recibo.
Si te piden cédula y datos sobre el origen del dinero en una compra, es normal: las inmobiliarias de compraventa tienen que reportar operaciones sospechosas a la SEPRELAD (Ferrere (se abre en una pestaña nueva)).
¿Cómo verificar el inmueble sin viajar a Asunción?
Desde 2022 funciona una oficina de los Registros Públicos en el Palacio de Justicia de Pedro Juan Caballero, donde se ingresan y retiran informes y certificados de condiciones de dominio (Poder Judicial (se abre en una pestaña nueva)). Ese certificado te dice a nombre de quién está el inmueble y si tiene embargos o hipotecas. Desde 2025 también se puede pedir por la web del Registro, siempre que el asiento esté digitalizado (DTR 01/2025 (se abre en una pestaña nueva)).
Si es un lote en un loteamiento nuevo, la Ley 1909 de Loteamientos (se abre en una pestaña nueva) exige aprobación previa de la Municipalidad, y el loteador tiene que abrir las calles y hacer los desagües exigidos. Pedí la resolución municipal y el plano aprobado, y ubicá el lote en el terreno, no solo en el folleto.
¿Cómo cerrar sin sorpresas?
- Contratá tu propio escribano para la escritura, no solo el que propone el vendedor.
- No transfieras una seña sin recibo firmado que diga monto, inmueble y qué pasa si la operación se cae.
- Visitá el inmueble entre semana y, si podés, un día de lluvia, para ver el acceso y el desagüe.
- Guardá las conversaciones de WhatsApp con precios y promesas.
Tu próximo paso: escribí un mensaje con operación, barrio, presupuesto y fecha, mandalo a dos inmobiliarias y pedile a la que responda mejor el número de finca para sacar el certificado de dominio antes de señar.
Preguntas frecuentes
¿Un brasileño puede comprar una casa en Pedro Juan Caballero?
La Ley 2532/05 prohíbe a extranjeros de países limítrofes ser propietarios de inmuebles rurales en la franja de 50 km de frontera, salvo autorización por decreto. La ley habla de inmuebles rurales; para cualquier compra, consultá con un escribano antes de señar.
¿Dónde saco el certificado de condiciones de dominio en Pedro Juan Caballero?
En la oficina de los Registros Públicos del Palacio de Justicia de Pedro Juan Caballero, o por la web del Registro si el asiento del inmueble está digitalizado.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler en Paraguay?
Lo que acuerden las partes. Si el contrato no fija plazo, el Código Civil presume que es por un año.
¿Cómo elijo una buena inmobiliaria en Pedro Juan Caballero?
Mandá el mismo pedido a dos o tres y quedate con la que te da la comisión por escrito, muestra la autorización del dueño y el número de finca antes de pedirte una seña.
