En esta guía
Para elegir una inmobiliaria en Ñemby, decidí primero si comprás o alquilás y de qué lado de la Ruta PY01 querés vivir, porque la ruta parte la ciudad en dos. Después mandá el mismo pedido a dos o tres inmobiliarias y quedate con la que te pase por escrito la comisión, el nombre del dueño y el número de finca antes de pedirte una seña.
¿De qué lado de la PY01 te conviene buscar?
La PY01, el ex Acceso Sur, atraviesa Ñemby y la une con Asunción hacia el norte y con Encarnación hacia el sur (Wikipedia (se abre en una pestaña nueva)); desde 2019 es el trazado oficial de la Ruta 1 (ABC Color (se abre en una pestaña nueva)). Cruzarla todos los días en hora pico pesa más que unos metros cuadrados de diferencia.
- Mirá la ruta de tu día a día: si trabajás en Asunción, medí el viaje a la hora en que vas a salir, no un domingo.
- Preguntá por las obras: el MOPC preveía arrancar en agosto de 2026 las obras del tramo Cuatro Mojones–Pratt Gill, con siete pasos a desnivel, uno de ellos en Ñemby (Hoy (se abre en una pestaña nueva)), en el cruce con la avenida Bernardino Caballero (Última Hora (se abre en una pestaña nueva)). Si la propiedad queda cerca, preguntá cómo cambia el acceso.
- Colectivos: hay líneas a Asunción como la 15-2 y la 47, y otras que van a San Lorenzo, Luque o San Antonio (Wikipedia (se abre en una pestaña nueva)). Si no tenés auto, pedí a la inmobiliaria a cuántas cuadras pasa cada una.
- Ciudades vecinas: Ñemby limita con San Lorenzo, Capiatá, San Antonio y Villa Elisa (Wikipedia (se abre en una pestaña nueva)). Muchas inmobiliarias trabajan toda la zona; si no aparece lo que buscás, ampliá el radio.
¿Cómo elegir la inmobiliaria?
- Que sea un negocio formal: las inmobiliarias y corredores que se dedican a la compraventa son sujetos obligados ante la SEPRELAD, la secretaría contra el lavado de dinero (Ferrere, 2020 (se abre en una pestaña nueva)). Pedí el RUC y la razón social de quien te va a cobrar. Si te piden cédula y origen del dinero en una compra, es parte de esa obligación.
- Que tenga autorización del dueño: preguntá si la tiene por escrito y quién paga la comisión.
- Que te pase todo por escrito: precio, comisión, qué incluye y plazos, por WhatsApp o correo.
- Que te acompañe a la visita: desconfiá de quien solo manda fotos o un PDF.
Mandá las mismas preguntas a cada una: en una tarde vas a ver cuál conoce el barrio y cuál improvisa.
¿Lote en loteamiento o en barrio cerrado?
Son dos cosas distintas, y conviene saber cuál te ofrecen:
- Loteamiento: según la Ley 1909 de Loteamientos (se abre en una pestaña nueva), necesita aprobación previa de la Municipalidad, y el loteador tiene que abrir las calles y hacer los desagües exigidos. En la práctica, cada lote debe tener al menos 360 m² y la infraestructura básica (calles, desagüe pluvial, agua y luz) llegar a todos los lotes (InfoNegocios, 2024 (se abre en una pestaña nueva)). Pedí la resolución municipal y el plano aprobado.
- Barrio cerrado: las calles y áreas comunes son de un condominio, con reglamento interno, cuotas y posibles restricciones para construir (InfoNegocios, 2024 (se abre en una pestaña nueva)). Pedí el reglamento y el monto de la cuota antes de señar.
Antes de señar: verificá el título
Para comprar, la escritura la hace un escribano, y no puede firmar una transferencia sin tener a la vista el certificado de condiciones de dominio de los Registros Públicos. Ese certificado se expide en un máximo de diez días, vale treinta, y mientras está vigente no se pueden inscribir embargos sobre el inmueble (Ley 2903/2006 (se abre en una pestaña nueva)). Pedí que tu escribano lo saque antes de entregar plata.
Si pensás financiar, en 2025 había créditos para primera vivienda de hasta 30 años con la AFD y el programa Che Róga Porã (ABC Color (se abre en una pestaña nueva)). Preguntá a la inmobiliaria si la propiedad ya pasó por una tasación bancaria.
Si vas a alquilar
En Paraguay no hay una ley especial de alquiler de vivienda: si el contrato no dice el plazo, el Código Civil presume que es por un año, la garantía suele ser de un mes y no hay tope legal para los aumentos (InfoNegocios, 2025 (se abre en una pestaña nueva)). Por eso:
- Dejá escrito cuánto y cuándo sube el alquiler.
- Aclará quién paga agua, luz y expensas.
- Sacá fotos de la casa al entrar y guardalas junto al contrato.
- Pagá la garantía solo contra recibo y con el contrato firmado.
Qué mirar en la visita
- Un día de lluvia, si podés: fijate cómo drena la calle y si el agua entra al patio.
- El ruido: una casa sobre la PY01 o sobre una avenida no se escucha igual que una en calle interna.
- El calor: Ñemby llegó a registrar 47 °C en enero (Wikipedia (se abre en una pestaña nueva)). Mirá hacia dónde da el sol y si hay lugar para el aire acondicionado.
- El entorno: si te importa tener verde cerca, el Cerro Ñemby es el principal parque de la ciudad (Wikipedia (se abre en una pestaña nueva)).
Preguntas frecuentes
¿Cómo elijo una buena inmobiliaria en Ñemby?
Mandá el mismo pedido a dos o tres y quedate con la que te da por escrito la comisión, la autorización del dueño y el número de finca, y que te acompaña a la visita.
¿Cómo verifico el título de una propiedad en Ñemby?
Pedí a un escribano el certificado de condiciones de dominio de los Registros Públicos. Vale treinta días y, mientras está vigente, no se pueden inscribir embargos sobre el inmueble.
¿Qué tiene que tener un loteamiento para ser legal?
Aprobación previa de la Municipalidad, calles abiertas y desagües (Ley 1909). Pedí la resolución municipal y el plano aprobado antes de pagar.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler en Paraguay?
Lo que acuerden las partes. Si no fija plazo, el Código Civil presume un año, y no hay tope legal para los aumentos: dejalo por escrito.
